半岛都市报 -A03
群众之事无小事,随着经济社会的发展和城市化水平的提高,高层住宅成为城市居民的主要居住场所,楼宇共用部分的管理维护一般交由专门的物业公司负责。一旦物业公司疏于管理,就会损害业主的合法权益。近日,青岛市崂山区人民法院审理了一起因厨房下水管道返水引发的业主与物业公司之间的侵权纠纷,法官依据有关规定法律法规,积极查明案情,最终促成当事双方达成调解,实现案结事了人和。
【案情回顾】郭某家住某小区二楼。2022年9月,郭某回家后发现厨房主下水管道发生污水倒灌,立即与物业公司沟通,及时联系修东西的人疏通管道并加装止逆阀。郭某认为,此次主下水管道堵塞,污水倒灌,是因为物业公司没有尽到对房屋建筑本体共用设施设备的维护义务而导致,故诉至法院要求物业公司赔偿其各项损失及维修费用。物业公司却认为,部分业主向管道内倾倒污水产生油脂油块,是导致主下水管道堵塞的原因,而且物业公司已于2021年对主管道进行了热水冲刷、疏通剂疏通等维护措施,故不应当承担郭某的损失及维修费用。
法院经审理查明,该案中发生堵塞的楼体主下水管道为业主共用部分,属于物业公司管理维护的范围。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定:“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、维护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”法院经审理认为,当主管道返水导致侵权时,应当区分以下情况处置:一是在能确定具体侵权人的情况下,应由侵权人承担赔偿相应的责任,例如:业主将抹布或装修建筑垃圾等投入下水道造成堵塞情况,应由具体侵权人承担损失。二是在无法确定具体侵权人的情况下,涉及到部分业主的共同侵权问题,则应由楼上所有共用该主管道的业主承担侵权责任。例如,主管道油污堆积导致的堵塞。三是即便业主存在侵权的情况下,物业公司亦应尽到合同义务,若未充分履行合同义务则应承担对应的赔偿相应的责任。该案中,物业公司应承担下水管道的按时进行检查、清理、疏通、维护等义务,但物业公司仅能提供小区地下排污管道的维护记录,没办法提供对楼体下水管道的定期清理、疏通、维护记录,属于未尽到应尽的维护管理义务。因此,就郭某的损失物业公司应当承担对应的赔偿相应的责任。为促使该案纠纷实质性化解,法官多次协调当事双方调解,最终物业公司与郭某达成赔偿协议。
【法官寄语】近年来,由于主管道堵塞导致的污水倒灌事件多发,给业主造成损失。实践中,法院通常会根据受损业主、共用主管道的高层业主和物业公司之间的过错程度、法定义务及致损原因等分配责任。因此,主管道堵塞返水不仅直接损害了受损业主的利益,也影响共用主管道的高层业主的利益。良好的居住环境需要物业公司和业主共同维护:物业公司应积极探究根治的办法,例如定期入门入户检查、疏通楼体主管道,对小区末端管道、污水井等定期清理；业主也要养成好的生活小习惯,共同维护共用设施,避免油污、垃圾、毛发等易堵塞物品排入下水道,一同营造干净、整洁、温馨的家园。
